或者用虚假的容积率等吸引别人购买
2020-03-02 02:26
来源:未知
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律师:如合同没提到容积率,那就难办了

高层区:高层9栋,和别墅区互通多年,如今绿化和容积率受影响;别墅区:别墅区有20多栋,入住率超3成

昨天,扬子晚报记者赶到汇锦国际小区。小区西门有位中年保安把守,看到生人便急忙询问身份和来由等情况。知道记者的来意后,这位保安表示,之前小区内部的别墅区和高层是相通的,但前不久,有别墅区的业主向物业提出希望加门禁。金基汇锦国际的物业是开发商下属的物业,安门禁是公司上层作出的决定。

扬子晚报记者昨天采访了南京市物业管理行业协会的副会长王中宁,他表示,“如果规划设计中别墅部分是封闭的且有门禁,那么设置门禁就是合法的,但如果规划设计中没有,则物业需要经过小区内一半以上业主同意才能设置门禁,而不仅仅是征求别墅区业主的意见。”

不过,也有一部分高层业主还没有觉察到安装门禁之后即将到来的变化。带着孩子散步的张大爷对扬子晚报记者说,他没注意到别墅入口设置门禁的事情,“平时我们也不去那边,又不是出门必经之路,况且那边除了房子,也没什么好玩的。”

突如其来的“隔离”

周友权还强调,“如果没有声明是分区管理的小区,根据物权法的相关规定,在销售房子后,小区内的公共绿地归全体业主共有,未经业主大会讨论,不能进行分割。”

江苏衡鼎律师事务所的周友权律师表示,不按照规划设计来做是违反法律规定的,要承担法律责任。“按照《商品房销售管理办法》的规定,开发商在销售商品房时,对小区是否分开管理等,有义务向买房人说明。”周律师表示,很多开发商在卖房时,会隐瞒一些情况,或者用虚假的容积率等吸引别人购买。

那么设计图纸上是否真有门禁呢?扬子晚报记者向物业方提出要看图纸,被对方拒绝。物业公司的工作人员告诉记者,别墅区和高层住宅区域用的是同一家物业,但是物业费不一样,维修资金也是分开的,别墅区要设立门禁,维修基金是从别墅区业主这里收集的,所以没有对高层业主做民意调查。

伏玉香表示,“你看,别墅区外面也是有绿化带隔离开的,本来就是要安装门禁的。高层业主也有人问,我们的答复是,这就好像是你们每个单元入户的那个门禁。”扬子晚报记者看到,伏玉香所说的绿化带隔离区位于别墅外围,用绿化将高层和别墅区隔离开来。

随后,这位保安喊来了物业管理公司一位主管伏玉香,带领记者进入小区。记者在小区内部看到,高层住宅区的楼栋之间有一定的绿化,靠近南门公共区域,开发商修建了小亭子和草坪等休闲设施。

穿过高层住宅,扬子晚报记者看到了别墅区房顶。从公共区域到别墅区,要经过一条长约20米、宽约3米的小路,门禁就设置在小路的尽头。目前,这里只有门禁还没有围栏,人们仍可通过门禁以及门禁两边进入别墅区。

别墅区:不防邻居 是防外面的人

“凭什么别墅业主可以享受全部的绿化资源,我们高层只能享用一部分?”高层业主在网上表达愤怒,他们还表示,别墅区和高层区隔开后,高层的容积率发生变化,与买房的承诺不符。

行业协会:如规划中有这个设计就没问题

1 突立门禁,物业此举合法吗?

有业主称,自己买房时,得到的承诺是容积率1.8,但如今一道门禁将小区分割成两部分后,高层住宅区将不能享受应有的舒适度。南京市物业管理行业协会的副会长王中宁认为,这种情况如果属实,就属于开发商“过度承诺”,是不合理的。

“小区别墅区有20多栋,高层有9栋,其中包括3栋挑高楼,属于混合居住。2008年开始销售,很多人已经住了好几年。”保安说,西门进出的车辆是高层业主的,别墅业主从北门直接进入到别墅区车库,两者车库分开,“北门只走别墅区的车,但是所有业主在不开车的情况下,可以走所有的门。”

针对容积率的变化,物业管理人员称,“当时计算容积率的时候,高层住宅和别墅区是一起算的,但跟设置门禁的事情是两码事。两边的物业费交的不一样,实际上算分开的两个小区,高层住宅物业费是1.8元每平方米每月,别墅区是3.5元每平方米每月。”

扬子晚报记者昨天也采访了相关律师,江苏衡鼎律师事务所的周友权律师表达了同样的观点,他表示,如果开发商规划设计中有门禁,则是合法的,“各小区的规划设计图纸都可以在城建档案馆找到,如果业主想了解情况可以去查。”

高层别墅交界处设了个门禁

这位业主表示,之前经常会有一些人到别墅区遛狗,小狗穿过栏杆钻到院子里大小便,让人很不舒服。“还有,外边的人经常挎着小包来贴传单,贴得到处都是,任何人都可以任意进出别墅区,感觉不是很安全。其实,我们不是为了防范高层邻居,而是防范外人。”

高层区:绿化和容积率都吃亏了

如今,物业方已经承认,当初的容积率是按照整体算的,那么设置门禁后,必然会造成别墅区和高层住宅区容积率的变化。

对此,南京市物业管理行业协会副会长王中宁强调,高层业主可以依据法律程序来维权,要求赔偿损失的那部分容积率。

扬子晚报记者了解到,别墅区共有约60户人家,目前入住率达到三分之一,很多人入住之后就有了与高层区隔开的想法,便向物业提出申请,要动用别墅区业主的维修资金,设置一道门禁。“物业了解情况后,向别墅区的业主做了民意调查,在此基础上,决定设立门禁。”

3 容积率变了,能去讨说法吗?

最近,南京建邺区金基汇锦国际的高层业主们很闹心,因为原本小区的别墅和高层相通,近几天却装上了门禁,高层业主从此无法再跨进别墅区。

“如果宣传的内容作为合同附件列入合同的话,且表明违反后要承担的责任,那么维权会容易些,但是如果合同中没有提到容积率,也未提到违反后会有什么后果,则维权会相对困难。”周律师表示,虽然合同法有明确规定,但开发商一般不会对自己做太多细节的约束。“所以针对作为噱头的虚假宣传,如果没有具体依据,维权是很困难的。”

两派业主的“交锋”

“别墅里大家都很少锁门,在楼上也不容易看到楼下的情况。”

昨天,扬子晚报记者走进别墅区探访。一位不愿意透露姓名的别墅业主表示,夏天时他们还能见到保安巡逻,现在天冷了,巡逻的保安变少了。关键问题是,别墅入口距离小区的大门很远,常常会有外边的人到别墅区里来,造成了安全隐患。

这些业主的观点是:当初算容积率时,是整个小区摊开算的。现在突然隔开,无形之中高层的容积率发生了变化,与买房时承诺的不一样了,让人感觉很不舒服。

昨天,扬子晚报记者咨询了律师。律师表示,如果当初规划设计中有门禁,此举无可厚非,但因为隔开而导致容积率发生变化,业主可以维权并要求赔偿。

高层业主不爽的原因之一,是无法享受到全部的小区绿化。对此,物业管理公司的伏玉香主管解释道,别墅区内少有的绿化部分是别墅业主的院子,公共区域并不多,只有两条路。

扬子晚报记者了解到,容积率是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率,其中总建筑面积是地上所有建筑面积之和,容积率越小,说明建筑总量越小,居住的环境和质量就越好。对于住户而言,容积率越低,绿化率越高,则舒适度越高,而对于开发商来说,容积率低,用于回收资金的面积就少。

“小区的别墅入口立门禁了,高层业主从此休想踏入半步!物业凭什么做此决定?小区是我们所有业主的,你们征求我们意见了吗?”发现别墅区入口立起门禁之后,南京金基汇锦国际的部分高层业主,开始在网上表达不满,并发出维权号召。

物业拒绝,但强调“听说图纸中设了门禁”

四问“门禁风波”

物业称两边物业费本就不同,遭专家驳斥

高层业主的另一个不爽之处在于:小区的绿化原本大家共享,现在加了门禁,别墅业主依然能享受到小区的全部绿化,因为他们可以自由出入,但高层业主只能窝在自己这一边,“这样一来,我们就不能进入到别墅区享受那边的绿化了。而购房时承诺的40%绿化率,显然是包括别墅区那部分的。”高层业主季先生如是说。

物业突然将小区进行隔离的做法,到底是否合理合法呢?

4 高层业主如维权,胜算大吗?

2 规划图纸,能给大家看看吗?

昨天,扬子晚报记者采访了物业管理公司的伏玉香主管。伏玉香表示,在以前的规划设计图纸中,听说是有门禁的。“前几天,安装门禁的公司过来后还在说,小区刚建成时按照图纸是要过来安装的,但是不知为何没有安。”

王中宁副会长对记者说,如果小区隔离影响了其他业主的出行方便,则是不允许的,“主要是看规划设计图纸中有无门禁设计。”

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