11月上海的热销楼盘都是刚需楼盘
2020-08-08 07:15
来源:未知
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据《东方早报》报道,上海11月楼市不出意外地以成交火爆收官。

某上市房企副总裁进一步说,到了年底,市场反而更加稳定和活跃,“说明临近年底,开发商对市场的预期较为稳定。虽然政策短时间里不会放松,但更困难的局面也不会再出现。”他同样认为,12月市场还是会以中低价位房源为成交主力,刚需占比预计会在70%或更高。

价格方面,上述上市房企副总裁分析,今年开发商资金较为宽裕,年底不会出现大幅打折、促销的情况,预计总体均价还会维持在合理水平,“如果市场回暖的趋势能够得到延续,接下来土地市场会出现价格上涨的行情,房价下行的预期或将被打破。”

某上市房企营销总监称,10月、11月连续两个月不足70万平方米的新增供应量是较低的,“供应低于成交,供销比达不到1:1,如果继续下去,会造成整体库存的下降。”该总监说,商品公寓总体库存9个月的去化周期并不算长,“目前虽然全国楼市整体库存较高,但一线城市的库存水平还是适中的。”

在上述上市房企营销总监看来,12月上海楼市的新增供应量仍然不会太高,可能会比11月还要低,“年底开发商都不会大举推盘,12月的成交量主要还是要靠库存。”

“全国楼市在11月、12月或将迎接一个‘暖冬’。”一业内人士如是预计。

“很多同行此前都预计年底的行情会翘尾,11月的成交量印证了这一点。”某上市房企营销总监昨日说,11月上海楼市的成交均价继续维持较低水平,说明市场成交仍然以刚需为主力。

据佑威统计,以目前的去化(销售)能力,上海市商品公寓总体去化周期在9个月,略大于7到8个的月供求平衡经验值。但100平方米以下的商品公寓,去化周期仅为6个月左右,即便调控政策维持现状,也已显示出供不应求,价格有上涨的压力。

部分受访人士担忧的是,刚需房源的消耗及土地市场的回暖,可能在未来一段时间助涨房价。

据德佑地产统计,11月上海成交面积排名前十的楼盘中,仅城花新园和印象欧洲城两个项目单价超过2万元;成交面积排名前五的楼盘,单价全部在1.4万元以下。

不过,某上市房企营销总监指出,虽然从成交面积前十名看,11月上海的热销楼盘都是刚需楼盘,但改善型、中高端楼盘的总体成交量并不低。

黄志坚的观点则是,依照目前的楼市运行态势和政策环境等因素,12月房价在年均价下方运行的概率偏大,成交量大体上会超过9月,与10月相当。

“经过此前‘金九银十’楼市的相对平淡,11月的翘尾行情确实略显意外,但也在情理之中。”德佑地产研究主任陆骑麟说,目前开发商的降价力度虽远不及年初,但由于8-9月的推盘量尚未完全消化,高库存令不少开发商不敢轻易上调价格。

据中原地产统计,其监测的城市中,有54个11月的新房成交量,创下2012年以来的月度新高。

佑威机构执行董事黄志坚介绍,11月上海市商品住宅98.15万平方米的成交量,比9、10月份均高出十多万平方米,仅比年内最火爆的6月少成交了3.91万平方米,是今年以来第二高的月度成交量。

据德佑地产统计,11月上海市商品住宅新增供应面积为67.7万平方米,虽然环比小幅上涨6.5%,但仍处于相对低位水平。

据佑威有统计,上海市商品住宅中,面积在150平方米以上的公寓房源库存去化周期长达15个月,明显供大于求;别墅库存去化的时间则更长。

某上市房企副总裁介绍,从新增供应量和成交量的对比情况看,10月、11月楼市均呈现出供不应求的情况,这一去库存的行情还会延续一段时间,“今年年底至明年一季度,供应量总体还是会较为稳定,但到了明年二季度,随着土地市场的回暖,房价会出现上涨的压力。”

刚需成交占比增加令均价走低。据佑威统计,6月以来,上海市商品住宅成交均价下滑态势明显,9-11三个月更是在“年化月均价格”——22514元/平方米的下方运行。

年底成交量价的稳中反弹,有望拉升全年销售表现。以上海为例,据佑威统计,截至11月30日,今年上海市商品住宅成交面积为817.83万平方米,同比增长21.75%;均价为22537元/平方米,同比微涨了2.42%。

“进入年末,刚性需求依然较为旺盛。并且,今年年末的贷款额度相较往年同期明显宽松,因此外围低价楼盘取得了不错的销售业绩。”德佑地产在11月30日发布的一则报告中写道。

某上市房企营销总监预计,12月的楼市成交量会比11月略低,总体不错的态势仍将得到延续,市场成交存在惯性。12月仍将是刚需唱主角,改善型、中高端楼盘的成交量还会保持弱势,“改善型、中高端楼盘年底的推盘、成交、价格都会显得比较弱势。”

该营销总监以新江湾城某楼盘为例称,11月该楼盘推出的大平层房源,实际成交均价在3.2万-3.6万元/平方米,与新江湾城板块4万元/平方米上下的市场价相比,有明显下降。这说明11月这类改善型房源的成交价格是走低的,而成交量则上来了,同时也造成了整体均价的下行。

金丰易居佑威联合研究中心最新发布的监测数据显示,今年11月,上海市商品住宅成交面积为98.15万平方米,环比(较上月)上涨12.02%,同比(较上年同期)上涨99.79%;成交均价为21776元/平方米,环比上月下跌0.30%,比去年同期上涨3.35%。

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